Es posible afectar un inmueble destinado a vivienda, total o parcialmente, y como en la actualidad debe inscribirse en el registro de la propiedad inmueble.

Persiste la imposibilidad de afectarmás de un inmueble. Puede ser afectado un inmueble en condominio con la voluntad de todos los cotitulares conjuntamente. También es posible hacerlo por actos de última voluntad. El juez deberá hacerlo de oficio si hay personas con capacidad restringida involucradas. Si se pretende afectar un inmueble rural, no deberá exceder de la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.

Los beneficiarios de la afectación pueden ser: a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente. Uno de los beneficiarios al menos debe habitar el inmueble.

Debe tenerse en cuenta que la afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio. Algo que actualmente no hubiera sido posible. De esta forma, la defensa del patrimonio va más allá de la propia vivienda sino que permanece en su producido, asimilando ello al régimen aplicable a los bienes propios del cónyuge en el régimen patrimonial del matrimonio.

Respecto a la oponibilidad de la afectación, esta es lo es, tal como la jurisprudencia lo ha entendido bajo el actual régimen, a los acreedores de causa anterior a esa afectación. Los acreedores no pueden cobrar sus créditos tampoco sobre los importes que sustituyen a la vivienda en concepto de indemnización o precio. En caso de subasta del inmueble por alguna de las acreencias con derecho a ejecutarlo, y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.

La vivienda afectada puede ser ejecutada por: a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250 –requiere confomidades-;c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

Adicionalmente los frutos de la vivienda afectada son incorporados al amparo de esta legislación si son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.

Una disposición que traerá discrepancias de orden constitucional y cierto reparo en los fiscos provinciales que han implementado el impuesto a la transmisión gratuita de bienes es la del Art. 252. Por esta norma, la vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la República, si ella opera a favor de los beneficiarios mencionados en el artículo 246, y no es desafectada en los cinco años posteriores a la transmisión. De esta forma, basta designar un beneficiario de una vivienda y que este la mantenga bajo su titularidad cinco años para eludir el impuesto. Lo cual podría recaer sobre inmuebles de gran valor que fueran afectados.

En el orden económico se pone límites al quantum del honorario a percibir por los profesionales que intervengan en los  trámites de constitución así como en los de aquellos referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos y quiebras. Disposiciones que también aparecen como excesivas de un sistema federal de gobierno.

Por último se legisla sobre las personas legitimadas para solicita la desafectación.

 

LIBRO PRIMERO

PARTE GENERAL

TITULO III

Bienes

CAPITULO 3

Vivienda

ARTICULO 244.- Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales.

La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.

No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el constituido en primer término.

ARTICULO 245.- Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente.

La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

ARTICULO 246.- Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación:

1. a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;

 

1. b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.

ARTICULO 247.- Habitación efectiva. Si la afectación es peticionada por el titular registral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.

En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos permanezca en el inmueble.

ARTICULO 248.- Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.

ARTICULO 249.- Efecto principal de la afectación. La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación.

La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto:

1. a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que gravan directamente al inmueble;

 

1. b) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo 250;

 

1. c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;

 

1. d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

Los acreedores sin derecho a requerir la ejecución no pueden cobrar sus créditos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea ésta ordenada en una ejecución individual o colectiva.

Si el inmueble se subasta y queda remanente, éste se entrega al propietario del inmueble.

En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda sólo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo.

ARTICULO 250.- Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los beneficiarios de la afectación prevista en este Capítulo. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.

ARTICULO 251.- Frutos. Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.

ARTICULO 252.- Créditos fiscales. La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la República, si ella opera a favor de los beneficiarios mencionados en el artículo 246, y no es desafectada en los cinco años posteriores a la transmisión.

Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de impuestos y tasas.

ARTICULO 253.- Deberes de la autoridad de aplicación. La autoridad administrativa debe prestar asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados a fin de concretar los trámites relacionados con la constitución, inscripción y cancelación de esta afectación.

ARTICULO 254.- Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno por ciento de la valuación fiscal.

En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres por ciento de la valuación fiscal.

ARTICULO 255.- Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden:

1. a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;

 

1. b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;

 

1. c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;

 

1. d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;

249. e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249.

ARTICULO 256.- Inmueble rural. Las disposiciones de este Capítulo son aplicables al inmueble rural que no exceda de la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.