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La Unidad de Vivienda (UVI): una herramienta fundamental para el resurgimiento de las hipotecas como instrumento de crédito

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La Unidad de Vivienda (UVI): una herramienta fundamental para el resurgimiento de las hipotecas como instrumento de crédito

Por Pablo A. Pirovano Publicado en Abogados.com 01/09/2016

La economia de una nación depende de las inversiones de capital. Por su parte, estas inversiones pueden ser directas o bien fluir a través de créditos bancarios. Los créditos bancarios requieren de adecuadas herramientas jurídicas que los sustenten y que den garantías suficientes a los inversores. Luego, esas garantías hacen que la tasa de interés –el costo del dinero- disminuya, provocando consecuentemente que la demanda de créditos aumente. Este proceso virtuoso puede llegar a ser posible en la Argentina si la Cámara de Diputados da fuerza de ley al proyecto del Senador Cobos que posee actualmente media sanción de la Cámara de Senadores.

 

El proyecto dispone instaurar la  UVI (abreviatura de Unidad de Vivienda) como método de ahorro y de crédito. El valor de cada UVI será determinado por el BCRA utilizando como referencia la milésima parte del valor promedio del metro cuadrado construido con destino a vivienda. A diferencia de lo establecido en la Com. A 5945, en el Proyecto no se utiliza el CER como índice de actualización sino que sera del costo de la construcción para el Gran Buenos Aires que publica el INDEC para vivienda familiar modelo 6.

Los instrumentos denominados en UVIs podrán llevar intereses a una tasa fija o variable, conforme las pautas que libremente pacten las partes. Estos se liquidarán en pesos calculados sobre las UVI´s representativas del total del capital adeudado a la fecha de pago de los intereses.  Lo que sí deberá tenerse en cuenta es que la cuota no podrá ser jamás superior al 10% de la primer cuota pactada de haber aplicado a ese crédito un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (“CVS”) desde su desembolso. De suceder ello, el tomador del crédito podrá solicitar al Banco la extensión del número de cuotas originalmente previstas. Al conceder la extensión deberá observarse que la cuota no supere el 30% e los ingresos computables del prestatario.

El Proyecto prevé que no serán aplicables a las disposiciones de la ley las previsiones de los arts. 7 y 10 de la ley 23928 y del art. 766 del Código Civil y Comercial de la Nación. De esta forma, queda a salvo de la prohibición de actualización monetaria y de la obligatoriedad que tiene el acreedor de una obligación de dar sumas de dinero de recibir en concepto de capital la cantidad correspondiente de la especie consignada en el préstamo. En este punto el proyecto no posee inconsistencias ni se encuentra en pugna con otras normas de índole económico y financiero que han adoptado criterios de similar tenor en cuanto a la excepción del regimen nominalista.

La hipoteca: especialidad y accesoriedad

Yendo al nudo del aspecto legal que el Proyecto ha tenido que tratar para que sea eficaz la creación de la UVI es necesario analizar la reforma del Art. 2189 del Código Civil y Comercial. En este punto, se esta mejorando sustancialmente la redacción de la norma en orden a clarificar lo relacionado con el requisito de  la especialidad en el crédito.

No existe ninguna duda que la hipoteca es un contrato accesorio que sirve para garantizar una determinada obligación de dar, de hacer o de no hacer, luego, es importante desentrañar aquellas características esenciales que ausentes en el contrato, permitirían nulificarlo.

Conforme la redacción actual del Código Civil y Comercial, la hipoteca cumplirá con los requisitos de especialidad y accesoriedad con solo describir el objeto que será asiento de la garantía real, tener determinado el tope del importe que por capital se habrá de cubrir con la garantía y describir la fuente de la obligación asumida por el deudor.

Asi es que el art. 2189 en su actual redacción dispone que “el monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen”. La norma que el Proyecto pretende modificar continua diciendo que “el crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos. El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia”.

Ahora bien, la norma dejó abierto el inconveniente de la pérdida de valor de la moneda de curso legal. Algo de muy fuerte incidencia en los créditos hipotecarios, que en su naturaleza tienen ínsito el largo plazo de duración. Es que debiendo expresar el “monto máximo del gravamen”  y siendo cualquier suma excedente (sea capital, intereses, costas, multas u otros conceptos) de naturaleza quirografaria evidentemente es de muy difícil concreción este tipo de garantías. Entonces, y salvo que la moneda del préstamo sea una que asegure el valor a lo largo del tiempo, esta garantía siempre se vería perjudicada por el envilecimiento de la moneda.

Ante estas circunstancias y más allá de la necesidad de hacer operativos créditos ajustables en UVI´s, la modificación de lo dispuesto por el Art. 2189 es absolutamente necesaria para revitalizar la hipoteca como instrumento de crédito a largo plazo.

La redacción proyectada es adecuada en tanto dispone que el requisito de la especialidad se tendrá por cumplido individualizando el crédito garantizado e indicándose los sujetos, el objeto del crédito y la causa. Debiendo inscribirse la hipoteca en los registros dejando constancia que los importes cubiertos por la hipoteca se encuentran sujetos a la cláusula de actualización del Art. 6 del Proyecto.

Asimismo, prevé la oponibilidad a terceros sea por el importe original de la deuda sino también por el que surja de adicionar el ajuste, intereses, daños y costas que se generen como consecuencia del incumplimiento.

Determina también el Proyecto, que podrá promoverse la acción ejecutiva por el importe que surja de la aplicación de la cláusula de actualización a la fecha de inicio, ello sin perjuicio de la ampliación al momento de la liquidación definitiva.

En cuanto a la modificación del citado Art. 2189, el Proyecto dispone que el monto de la garantía que será estimado en dinero “puede no coincidir con el monto del capital del préstamo”. De esta forma diferencia adecuadamente lo accesorio de lo principal sin atentar contra el principio de especialidad. Adicionalmente elimina la referencia a que “que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos”. Y determina con claridad que se cumple también con el requisito de especialidad en cuanto al crédito cuando se trate de una garantía que se constituye en seguridad de créditos indeterminados, sea que su causa exista al tiempo de su constitución o posteriormente, siempre que el instrumento contenga la indicación del monto máximo garantizado en todo concepto, y que la garantía es de máximo. En este caso se mantiene el requisito actual de que el plazo al que se sujeta no puede exceder de 10 años y que la garantía subsiste no obstante el vencimiento del plazo, ello en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia”.

Finalmente, es modificado el Art. 2210 del CCyC ampliando los efectos del registro de la hipoteca a 35 años.

Debe advertirse entonces que a partir de la determinación del importe máximo garantizado y de la identificación del negocio jurídico que une a las partes, el cual puede luego ramificarse en uno o varios contratos conexos, se cumple con el rasgo típico, llámese de especialidad o accesoriedad, deseado por el codificador. No hay diferenciación alguna entre aquella hipoteca que garantiza el pago de una deuda reconocida en un mutuo, con la otra que garantiza el pago de obligaciones asumidas en virtud de un contrato de suministro, distribución, concesión o agencia. Luego, la existencia de cláusulas sobreabundantes abarcadoras de varios posibles contratos y/o instrumentos que habrán de darle sustento y liquidez a la deuda no tiene que generar temores ni puede nulificar la hipoteca, porque son sólo eso: definiciones que sobreabundan respecto a lo que está ya definido, o sea, la suma cierta y determinada de dinero y el contrato como causa fuente de la obligación.

No puede dejar de mencionarse que desde siempre el legislador entendió necesaria la existencia de hipotecas sobre créditos futuros y/o eventuales, y definió que la inexistencia de algunas de las designaciones prevenidas no nulifica la hipoteca, en la medida que sea posible conocer la designación que falte por algún otro medio. Ello por sí solo basta para reconocerle validez a este tipo de hipotecas.

Lo importante es que cualquier sea la forma en que se ha constituido la hipoteca, el monto siempre estará limitado y determinado, siendo ese y no otro, el importe de dinero que los sucesivos acreedores deberán tener en cuenta al momento de contratar con el deudor. Así como será ese y no otro, el importe de dinero que el deudor deberá depositar para obtener la cancelación de la hipoteca. No existirá en estos casos, como vemos, indeterminación alguna al respecto, lo cual elimina toda duda acerca de la existencia de un rango fijo.

La hipoteca cumplirá con los requisitos de especialidad y accesoriedad con solo describir el objeto que será asiento de la garantía real, tener determinado el tope del importe que por capital se habrá de cubrir con la garantía y describir la fuente de la obligación asumida por el deudor.

La reforma habrá de ser muy valorada no solamente por el impacto que tendrá en los créditos bancarios son por la apertura que provocará en los créditos comerciales, ya que la hipoteca de seguridad o de máximo resulta ser un instrumento fundamental en las relaciones comerciales de larga duración, y había sido muy perjudicada como herramienta de crédito a raíz una interpretación sesgada de la jurisprudencia que no fue debidamente solucionada –como vimos- por las previsiones del Código Civil y Comercial. Pero que sí recibe una real puesta en valor jurídico respecto a la importancia como instrumento de crédito a largo plazo mediante el proyecto de reforma aquí comentado.

Es que las hipotecas de seguridad han sido impuestas por la costumbre comercial de tal manera que resultaba imperioso ponerlas nuevamente en el comercio. La implementación de la UVI y la reforma proyectada de los Arts. 2189 y 2210 pueden hacerlo posible.

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