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LA HIPOTECA DE SEGURIDAD NUEVAMENTE BAJO LA LUPA DE LA JUSTICIA

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LA HIPOTECA DE SEGURIDAD NUEVAMENTE BAJO LA LUPA DE LA JUSTICIA

Por Pablo A. Pirovano
Publicado en Revista La ley.

Ha corrido mucha agua bajo el puente y una nueva legislación civil y comercial más proclive a admitir la habilidad ejecutiva de las denominadas hipotecas de seguridad, abiertas o de máximo, permitía pensar que la disputa al respecto ya no sería materia de decisión judicial. Aun así, en virtud de aquellas hipotecas que deben ser juzgadas bajo el anterior Código Civil, nos sorprende un nuevo fallo relativo a este instrumento de crédito.
La Cámara Nacional en lo Civil tiene una dilatada y variopinta jurisprudencia en la materia. En esta ocasión, un fallo de la Sala B dispuso declarar hábil a los fines ejecutivos una hipoteca de seguridad en la cual se cuantifico el crédito mediante un certificado de saldo deudor de una cuenta corriente mercantil.
El tribunal analizó los elementos que debe contener el título para cumplimentar los requisitos de especialidad y de modo correcto sentencia que se ha cumplido con la especialidad en crédito, si del título surge el importe concretamente garantizado con hipoteca. Es que la especialidad sólo está dada por la identificación de una suma cierta y determinada de dinero que habrá de operar como importe tope de la garantía, y el carácter accesorio del crédito, por la descripción de la naturaleza del contrato (obligación) al que accede que podrá ser de dar o hacer o no hacer, que previa o simultáneamente se ha suscripto entre el deudor y el acreedor hipotecario. Dicha obligación no necesariamente debe estar formalizada en la misma escritura que instrumenta la hipoteca, debiendo solamente identificarse en este instrumento. Tanto que puede ser eventual o futura, lo cual puede impedir absolutamente un acabado detalle de la misma.
En apoyo a lo expuesto y sustancialmente referido a los requisitos para que exista un título inhábil, se ha pronunciado la jurisprudencia en un sinnúmero de casos, a saber:
“La excepción de inhabilidad de título, para que sea procedente, debe circunscribirse a las formas externas del título, no siendo admisible entrar a discutir la causa de la obligación…Por consiguiente, al tratar el ejecutado, por intermedio de la excepción planteada, entrar a discutir la causa de la obligación, la misma debe ser rechazada (CPR 544-4º).”
Entonces cabe preguntarse ¿qué es lo que se estaba ejecutando? Pues una garantía hipotecaria emitida respecto de un crédito cuyo título puede emanar de diversas fuentes. Al perfeccionarse la hipoteca, con la suscripción de las partes, quedaron establecidos una serie de lineamientos que habrían de regir la relación entre ellas, siempre en el marco de esa hipoteca.
En cuanto a la inhabilidad de título, ella está referida a lo que la ley entiende por título, esto es al documento que da base a la ejecución, de modo que toda defensa que no ataque directamente de inhábil al instrumento que sirve de prueba al derecho, no puede detener el curso del trámite judicial.
La jurisprudencia así lo entiende al establecer que: “resulta título hábil a los fines de la ejecución hipotecaria que se pretende aquel por el cual mediante escritura pública se instrumentó una cuenta de gestión para acreditar los importes de las ventas de distintos productos que la empresa comercializa hasta una determinada suma de dinero. (Sumario Nº15192 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil – Boletín Nº3/2003).” “El título ejecutivo esta constituido por la escritura hipotecaria, que es título ejecutivo hábil (cfr. Sala III, causa Nº 53.140/95 del 26.9.96, “Y.P.F. S.A. c/Petrolera Mar del Plata S.A.; CNCiv, Sala “E”, 06.06.95 In re “Jurado Fabián y otros c/Frassetti Mirta S., LL, diario del 06.05.96; Fenochietto-Arazi, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, comentado y concordado”, T. 3, P. 103; Fassi, s.C.-Yañez, C.D., “Código Procesal Civil y Comercial, comentado, anotado y concordado”, T. II, p. 622). “Se debe desestimar el argumento relacionado con la integración del título ejecutivo con los otros documentos acompañados por la actora, puesto que el principio de suficiencia del título ejecutivo -en virtud del cual los títulos que traen aparejada ejecución se deben bastar a si mismos-, no excluye la posibilidad de su integración con otros documentos que, precisamente, completan los términos y alcances de la relación jurídica (cfr. CNCivil, Sala G, causas 2406 del 8.5.92 Y 4490/92 del 21.5.96, y sus citas de doctrina y jurisprudencia)”.
En el presente caso el tribunal analizó un instrumento público que se encuentra comprendido entre los que enumera el art. 979, inc. 1º, del Cód. Civil, y que, como tal, hace plena fe “…hasta que sea argüido de falso por acción civil o criminal…” (conf. Cód. Civil., art. 993).
En cuanto al planteo de la accionada de la presunta violación al principio de especialidad, el artículo 3131 del Código Civil vigente a la fecha de constitución de las garantías fijaba ese principio y el de accesoriedad de la hipoteca, enunciando los requisitos necesarios para su constitución, a saber:
a) el nombre, apellido y domicilio del deudor y acreedor; en caso de que se trate de personas jurídicas, su denominación legal, y el lugar de su establecimiento;
b) la fecha y la naturaleza del contrato a que accede;
c) la situación de la finca, con mención de la ciudad a la que pertenece y la calle en que se encuentre;
d) la cantidad cierta de la deuda.
En este sentido, la doctrina y jurisprudencia mayoritarias reconocieron durante la vigencia del anterior Código Civil, la validez de las hipotecas como la que se ejecuta en el caso bajo comentario. Así la Dra. Elena Highton en su obra LA HIPOTECA: ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CREDITO, Ed. Depalma, pág.67, sostiene que: “… se puede concebir una hipoteca consentida en garantía de apertura de crédito en cuenta corriente saldo de cuenta corriente; consista el compromiso del acreedor, en proveer de fondos, de mercaderías, de aval o de caución. Cualquiera sea la combinación adoptada, al acreedor no podrá ser colocado en su rango hipotecario sino a condición de justificar el montante de su crédito, es decir los adelantos hechos. Tal prueba puede ser suministrada por todo medio admitido por la ley idóneo para hacer constar la identidad entre el crédito reclamado y aquel para cuya seguridad la hipoteca fue constituida preventivamente.”
Todos estos requisitos se cumplen en la hipoteca que diera origen a la ejecución judicial que obtuvo la sentencia que comento, ya que en ese instrumento se encuentra claramente determinado, el objeto, el monto, el deudor y sobretodo el origen y causa de los créditos garantizados y la forma de calcularlos.
Dice al respecto Salvat que es de principio que la hipoteca puede constituirse tanto en garantía de una obligación pura y simple, como de una obligación condicional o a plazo y que asimismo puede constituirse en garantía de créditos eventuales, es decir de créditos que actualmente no tienen existencia real, ni siquiera como condicionales, pero que pueden llegar a existir. El caso más importante de esta especie es el de la hipoteca constituida para garantizar el saldo resultante de una cuenta corriente mercantil.
En el caso la hipoteca accede a cuentas de gestión, que están debidamente identificadas en su escritura constitutiva, teniendo por tanto aquella la condición de accesoria de esta cuenta, cumpliendo por ende la función de derecho real accesorio y dependiente. Luego, la cuantía del crédito que es objeto de la garantía hipotecaria es posible determinarla con cualquier título dando por cerrado el círculo relativo al quantum cierto, concreto y líquido del crédito garantizado.
En este sentido inclusive debe anotarse que bajo el Código Civil y Comercial vigente a partir de agosto de 2015 se colige que el monto de la garantía que será estimado en dinero “puede no coincidir con el monto del capital del préstamo”. De esta forma diferencia adecuadamente lo accesorio de lo principal sin atentar contra el principio de especialidad. Adicionalmente, determina con claridad que se cumple también con el requisito de especialidad en cuanto al crédito cuando se trate de una garantía que se constituye en seguridad de créditos indeterminados, sea que su causa exista al tiempo de su constitución o posteriormente, siempre que el instrumento contenga la indicación del monto máximo garantizado en todo concepto, y que la garantía es de máximo. Se dispone el requisito de que el plazo al que se sujeta no puede exceder de 10 años y que la garantía subsiste no obstante el vencimiento del plazo, ello en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia”.
Debe advertirse entonces que a partir de la determinación del importe máximo garantizado y de la identificación del negocio jurídico que une a las partes, el cual puede luego ramificarse en uno o varios contratos conexos, se cumple con el rasgo típico, llámese de especialidad o accesoriedad, deseado por el codificador. No hay diferenciación alguna entre aquella hipoteca que garantiza el pago de una deuda reconocida en un mutuo, con la otra que garantiza el pago de obligaciones asumidas en virtud de un contrato de suministro, distribución, concesión o agencia. Luego, la existencia de cláusulas sobreabundantes abarcadoras de varios posibles contratos y/o instrumentos que habrán de darle sustento y liquidez a la deuda no tiene que generar temores ni puede nulificar la hipoteca, porque son sólo eso: definiciones que sobreabundan respecto a lo que está ya definido, o sea, la suma cierta y determinada de dinero y el contrato como causa fuente de la obligación.
No puede dejar de mencionarse que desde siempre el legislador entendió necesaria la existencia de hipotecas sobre créditos futuros y/o eventuales, y definió que la inexistencia de algunas de las designaciones prevenidas no nulifica la hipoteca, en la medida que sea posible conocer la designación que falte por algún otro medio. Ello por sí solo basta para reconocerle validez a este tipo de hipotecas.
Lo importante es que cualquier sea la forma en que se ha constituido la hipoteca, el monto siempre se encuentre limitado y determinado, siendo ese y no otro, el importe de dinero que los sucesivos acreedores deberán tener en cuenta al momento de contratar con el deudor. Así como será ese y no otro, el importe de dinero que el deudor deberá depositar para obtener la cancelación de la hipoteca. No existirá en estos casos, como vemos, indeterminación alguna al respecto, lo cual elimina toda duda acerca de la existencia de un rango fijo.
Se vislumbra entonces que no hay tal transformación de garantía real a garantía personal en las hipotecas de seguridad. Siempre se trata de un inmueble que sirve para garantizar uno o varios créditos, todos ellos originados en una o varias obligaciones, sólo sucede que estos créditos pueden ser más o menos acotados en el tiempo y forma de generación de su importe, así como respecto al tiempo de su posterior cancelación.
La hipoteca cumplirá con los requisitos de especialidad y accesoriedad con solo describir el objeto que será asiento de la garantía real, tener determinado el tope del importe que por capital se habrá de cubrir con la garantía y describir la fuente de la obligación asumida por el deudor.
O sea, que la hipoteca del caso es absolutamente legal. Cumple los requisitos previstos por el legislador del 2015, así como los cumplían antes bajo la ley anterior.
A mayor abundamiento, cabe agregar que la hipoteca otorgada es de las denominadas por la doctrina como “hipotecas de seguridad”, que se constituyen para dar mayor seguridad posible al acreedor, y conceden la garantía del sistema sólo al derecho real de hipoteca, quedando relegado todo lo relativo al crédito personal al derecho común.
La nota común que presentan las diversas especies de hipotecas de seguridad es la relativa incertidumbre sea respecto de la existencia de la obligación (si es futura o eventual), o acerca de su monto si son crédito abierto, no dinerarias o sujetas a cuenta corriente, o atinente a la persona del acreedor (títulos circulatorios). Dicha incertidumbre sólo puede cesar a través de la prueba extra registral de que el crédito es actual (si en origen fue futuro o eventual), cuál es su importe cierto (caso de obligaciones no dinerarias, sujetas a cuenta corriente o de crédito abierto) o quien es el acreedor (títulos circulatorios).
En el caso que nos ocupa estamos frente a lo que se denomina una “hipoteca de seguridad de máximo” que, así como lo está ahora, también estaba admitida por el ordenamiento legal vigente a la fecha de su constitución y que establecía la posibilidad de que el saldo de una cuenta corriente mercantil pueda ser garantizado con hipoteca (Art. 786 Código de Comercio). Asimismo, el art. 3109 del Código Civil nos daba el fundamento normativo necesario a esos fines.
En el supuesto en análisis, la demandada constituyó en favor de la actora una garantía hipotecaria por un total de determinada suma de dinero. Conforme surge del caso, surge del contrato hipotecario que fue determinada en forma precisa su causa, objeto y extensión, circunstancias que son suficientes para que exista y debidamente inscripta, sea oponible “erga omnes”.
Asimismo, respecto al requisito de la especialidad en cuanto al crédito, también se cumple en tanto, al especificarse que la hipoteca se constituye por sumas concretas de dinero queda amparado el interés del constituyente (ya que evidentemente no se garantiza un crédito ilimitado en cuanto a su importe, desvirtuando la solvencia del sujeto a quien grava) y el de los terceros (que pueden conocer el pasivo hipotecario del deudor), al asignarse claramente un valor cierto y determinado al crédito otorgado y garantizado por la hipoteca. El carácter de especialidad, en lo que respecta al crédito, no se limita al deber de expresarlo en una suma cierta y determinada o en su caso, manifestar el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca, sino que se requiere la constancia de la causa (origen y fuente), entidad objeto de la prestación y magnitud medida del objeto de la obligación garantizada.
Nos enfrentamos, en suma, con una hipoteca en la que se describe estrictamente el crédito al que accede.

1 Art. 3109 CC.
2 Arts. 3109 y 3131 Inc. 2º CC.
3 Arts. 3128, 3131 Inc. 2 CC.
4 Arts. 3153, 3154, 3155 y 3156 CC
5 Santelli, Antonio c/Díaz, Horacio”. – Cam. Comercial, Sala D, Mag.: Marun – Sayus – Garrig – 11/07/75.
6 EG3 SA c/ HECTOR SVACHKA REPRESENTACIONES SRL y otro s/ EJECUCION HIPOTECARIA. Magistrados: Greco,
Montes de Oca. – Sala G. – 01/10/2002 – Nro. Exp.: R.358610.
7 YPF S.A. c/Paz Luis Enrique y otro s/ejecución hipotecaria. Causa Nº 53.878/95. Mag.: Amadeo – Bonifati – Bulygin
06/02/1997.
8 C.Civ.Com.Fed.:1 // FARRELL – PEREZ DELGADO // YPF SA C/ CRIVELLI COMBUSTIBLES SA S/ EJECUCION
HIPOTECARIA. Causa Nº: 6146/98. // 11/11/9).
9 Salvat, Raymundo. Tratado de Derecho Civil. Tomo II, Derechos Reales. Pág. 255.
10 Cf. Art. 2189 del Código Civil y Comercial modificado por Ley 27271.
11 Cf. “Banco de Mendoza c/ Fruvoco S.R.L. S/ Ejecución Hipotecaria”. CApel. Civ.Com. Minas Paz y Tributario Nº4,
09/03/90.

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