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Breves nociones sobre los Derechos Reales de Garantía (Hipoteca & Prenda) en el Código Civil y Comercial

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Breves nociones sobre los Derechos Reales de Garantía (Hipoteca & Prenda) en el Código Civil y Comercial

Breves nociones sobre los Derechos Reales de Garantía (Hipoteca & Prenda) en el Código Civil y Comercial

 

(i) Derechos reales en general

El Título XII sobre Derechos Reales de Garantía contiene un capítulo destinado a disposiciones comunes (arts. 2184 a 2204) aplicables a hipoteca, prenda y anticresis.

Admite para los derechos reales de garantía que dentro del monto del gravamen se garantiza además del capital, los intereses y costas. (art. 2193). El art. 2232 incorpora la prenda de créditos.
El art. 2188 en relación a la especialidad en el objeto, sigue a los arts. 3108, 3109, 3131 (para la hipoteca), 3211 (para la prenda) y 3239 (para el derecho de anticresis), en el sentido que el objeto de las garantías reales deben ser cosas. Aunque, se admiten en pie de igualdad las garantías reales cuyos objetos sean derechos (es decir, bienes que no son cosas). Este supuesto está consagrado en materia de prenda de créditos, en tanto estos derechos personales estén documentados por escrito. Es en el caso el instrumento de crédito el objeto provisorio de la garantía, el que será sustituido en el futuro por la prestación adeudada.

El Art. 2189 tiene mayor precisión respecto a la especialidad en el crédito de la refieren los arts. 3109, 3131 y 3152 del Cód. Civil. Son admitidas las llamadas hipotecas o prendas abiertas, en las que puede existir cierta indeterminación inicial en cuanto al crédito que aseguran, a su naturaleza, entidad o magnitud. Se ha dispuesto que al momento de su constitución debe estar indicado el importe máximo por el cual se responderá con el objeto afectado.

Es posible complementar los requisitos de la especialidad en el objeto o en el crédito extrayendo estos datos ausentes de los restantes contenidos del acto constitutivo, aunque para ello deba acudirse a elementos externos a aquél (referencia a datos de la cosa, certificado de deuda, certificación contable, etc.). Respecto a la especialidad en el crédito, si se pretende que sea título ejecutivo, el acreedor deberá justificar la existencia, vencimiento y exigibilidad de la deuda y su vinculación con el gravamen al pretender hacer efectiva la acreencia real.
En relación a la extensión de la garantía crediticia, será el importe del capital y sus accesorios. En este sentido, se establece que la garantía se incluye el capital de la deuda asegurada, los intereses (compensatorios, moratorios, punitorios) posteriores a su constitución y los daños y costas que se deriven del incumplimiento de la obligación principal. Ahora bien, siempre tendrá como límite el monto máximo por el cual se responderá con el objeto afectado, de acuerdo a lo previsto por el art. 2189.

La extensión de la garantía en cuanto al crédito no es igual a la del privilegio con que cuenta su titular. Entonces, de hacer valer su derecho el acreedor en una ejecución singular, su privilegio especial se circunscribe al capital de la deuda, a los intereses correspondientes a los dos años anteriores a su ejecución, a los que corran durante el juicio y a las costas (arts. 2852 y 2853). Si se plantean en un proceso universal regirá la ley 24.522 (ver art. 2579).

En relación a la noción de la expresión dinero (art. 765), no se podrían en adelante constituir garantías reales en moneda extranjera. Es que deberá cumplirse con el requisito de la especialidad convirtiendo la deuda garantizada a moneda nacional.

(ii) Hipoteca

El concepto es similar al actual. Al haberse adicionado derecho reales, pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
El art. 2208 prevé la posibilidad de que la hipoteca sea celebrada entre ausentes. Debiendo en ese caso hacerse la oferta y aceptación por escritura pública y una vez conformado como tal, inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble para su toma de razón.
Las partes podrán pactar la forma de ejecución, ello sin perjuicio de la validez de las convenciones sobre ejecución de la hipoteca, reconocidas por leyes especiales.
En la medida que el título que presente el actor reúna las exigencias propias, materiales y formales, de manera que del mismo surjan por igual, la deuda y el derecho real que la garantiza podrá tramitarse el juicio por vía ejecutiva. Sigue teniendo plena vigencia el régimen previsto por el Título V de la ley 24.441.

(iii) Prenda

El Código solamente regula a la prenda con desplazamiento, que es aquella garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados que se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. En cuanto a la prenda con registro, el art. 2220 establece que puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una suma de dinero –ya no es posible garantizar una suma consignada en moneda extranjera), o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen un valor consistente en una suma de dinero. Ello lo será sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por el decreto-ley 15.348/1946 (ratificado por ley 12.962), donde se definen las variantes de la prenda fija y la flotante. También, la ley 20.094 en lo referente a la prenda naval (arts. 499 y ss.) y el decreto 6582/1958 sobre prenda de automotores (art. 19).

El Art. 2229 regula la ejecución de la Prenda. Se trata de un procedimiento ágil para la ejecución de la garantía, que contiene reglas ya establecidas en los Códigos de procedimientos vigentes. Se mantienen regulaciones del Código Civil (arts. 3223 y 3224) y del Código de Comercio (art. 585).

El acreedor disponer del derecho a la ejecución de la garantía de modo tal de cobrarse el crédito privilegiado. Para ello habrá de seguirse el procedimiento ejecutivo que tramitará en sede judicial o bien, mediante algún otro medio de realización pactado en el contrato (venta privada), pudiendo también pactarse que la cosa gravada se adjudique en propiedad al acreedor por el precio que se fije al momento de tornarse exigible. Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que pueden ser impugnadas judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenación. Ello ocurre cuando la ejecución de la garantía se concreta de manera extrajudicial, sea por venta privada o por otra vía pactada en la que no exista el contralor de la autoridad judicial.

El art. 2232 instituye la prenda de créditos como aquella que se constituye sobre cualquier crédito instrumentado que puede ser cedido. La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque éste no sea necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el crédito prendado. Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.
Es requisito que el crédito se encuentre instrumentado, de forma que se pueda comprobar la entrega efectiva del título donde conste. A su vez, debe ser cedible (no debe ser inherente a la persona). Entonces, la prenda del crédito, implica cederlo al acreedor en garantía. Es necesaria la notificación del contrato prendario al deudor del crédito.

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